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Le paiement anticipé des mensualités d'un crédit

A l'heure où les taux proposés par les établissement bancaires sont particulièrement bas, il est intéressant d'acquérir un bien immobilier.

La durée moyenne d'endettement des ménages est de 18ans, des changements professionnels, des héritages ou des donations peuvent permettre de procéder à un remboursement anticipé du prêt immobilier. 

Ce remboursement est possible mais déclenche le plus souvent le paiement d'une indemnité dont le montant ne peut être supérieur aux plafonds suivants:

  • 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt,
  • 3 % du capital restant dû avant le remboursement par anticipation.

Un droit à remboursement anticipé du crédit immobilier soumis à conditions

"L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité" un prêt immobilier.

Cette disposition de droit public est inscrite dans le code de la consommation (article L 313-47). 

Toutefois, le contrat de prêt peut interdire cette possibilité lorsque les remboursements sont égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

En dehors de cette possibilité légale offerte au prêteur, l'établissement bancaire ne peut refuser le remboursement anticipé du prêt.

La banque sera cependant en droit d'exiger le paiement d'une pénalité dont les règles diffèrent selon la date de souscription du prêt.

S'agissant des prêts contractés depuis le 1er juillet 1999

Pour les prêts signés postérieurement au 1er juillet 1999, date d'entrée en vigueur de la loi n°99-532 du 25 juin 1999 :

L'indemnité, en cas de remboursement anticipé du prêt, ne peut être exigée par le prêteur lorsque celui-ci est justifié par :

  • la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
  • par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle (exemple : licenciement) de ces derniers.

S'agissant des prêts contractés avant le 1er juillet 1999

Pour les prêts plus anciens et antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 25 juin 1999, l'indemnité stipulée au contrat de prêt restera due même dans les cas de vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ou par le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Ces contrats plus anciens ne permettent donc pas à l'emprunteur de bénéficier du même niveau de protection. 

Par ailleurs et si ce prêt devait être à taux variable, l'indemnité exigée par l'établissement bancaire peut être majorée d'intérêts compensateurs qui assurent à la banque une somme équivalente à ce qu'elle aurait perçue sur la durée courue.

Comment demander au prêteur le remboursement par anticipation du crédit immobilier ? 

Cette demande doit se faire par écrit auprès de l'établissement ayant octroyé le crédit. 

Il est conseillé d'adresser ladite demande par courrier recommandé avec accusé de réception. 

A compter de réception de la demande, le banque doit fournir dans un délai raisonnable les informations permettant d'apprécier les conséquences financières du remboursement anticipé.

Si une indemnité de remboursement anticipé est exigée, celle-ci doit être exprimée et chiffrée. 

  • Si l'offre de crédit a été émise depuis le 1er juillet 2016 : aucun frais ne peut être demandé pour la transmission de ces informations par le prêteur ;
  • Si l'offre de crédit a été émise avant le 1er juillet 2016 : l'établissement de crédit peut retenir des frais de transmission des informations. 

Au choix de l'établissement de crédit, ces informations seront transmises sur support papier ou dématérialisé tel que sur l'espace client de l'emprunteur.

Le choix du remboursement anticipé, total ou partiel permet l'économie d'une partie de la masse des intérêts, de réduire le taux d'endettement et en définitive de diminuer le coût global de l'emprunt. 

Il est donc intéressant, et si les possibilités financières de l'emprunteur le permettent de demander à la banque les informations permettant d'apprécier les conséquences financières d'un remboursement anticipé.